En El Salvador no existe impuesto de herencia ni de sucesiones. Lo que se paga es el impuesto de transferencia de bienes raíces: 3% sobre el exceso de $28,571.43 por cada inmueble heredado, al inscribirlo en el CNR. Si el inmueble vale menos de $28,571.43, el impuesto es $0. Adicionalmente: solvencia municipal ($15–$50), derechos CNR ($30–$50), honorarios notariales ($800–$1,500).
En El Salvador no existe un impuesto directo de herencia. Sin embargo, al heredar propiedad debes pagar: solvencia municipal atrasada, impuesto de transferencia si vendes (3%), y honorarios notariales por la inscripción. El costo fiscal total depende del valor y estado del inmueble.
Lo que aprenderás en este artículo
- Qué impuestos se pagan al heredar propiedad en El Salvador (y cuáles NO)
- Cómo funciona la exención del impuesto de transferencia en herencias
- Todos los costos reales: honorarios, CNR, tasas, documentación
- Ejemplos con montos exactos para casas y terrenos de distintos valores
- Diferencia fiscal entre herencia notarial y judicial
- Cómo minimizar legalmente los costos al heredar
¿Cuánto se paga de impuestos al heredar propiedad en El Salvador? Esta es una de las preguntas más frecuentes que recibimos en Guillén & Guillén Asociados — y la respuesta sorprende a muchos: El Salvador no tiene un impuesto de herencia como tal. No existe un “impuesto sucesorio” ni un “impuesto a la herencia” directo.
Sin embargo, eso no significa que heredar sea gratis. Hay costos obligatorios que debes pagar: el impuesto de transferencia de bienes raíces (con una exención importante para herencias), derechos de inscripción en el CNR, solvencias municipales, honorarios notariales y de abogado. En esta guía te desglosamos cada costo con montos exactos y ejemplos para que sepas exactamente cuánto vas a necesitar.
¿Existe un impuesto de herencia en El Salvador?
No. El Salvador eliminó el impuesto sucesorio hace décadas. A diferencia de países como Estados Unidos (estate tax), México (ISR sobre herencias) o España (impuesto de sucesiones), en El Salvador no hay un impuesto específico que grave la herencia como tal.
Lo que sí existe es el Impuesto sobre Transferencia de Bienes Raíces, regulado por el D.L. N° 552. Este impuesto grava toda transferencia de inmuebles — incluyendo las que ocurren por herencia. Pero la ley establece una exención importante que beneficia a la mayoría de las herencias.
El impuesto de transferencia en herencias: cómo funciona
La regla general
Según el Art. 4 del D.L. N° 552 (Ley del Impuesto sobre Transferencia de Bienes Raíces), se paga el 3% sobre el exceso de $28,571.43 del valor del inmueble transferido. Esto aplica tanto a compraventas como a herencias.
La exención para herencias
El Art. 4 literal c) del D.L. N° 552 establece que las adjudicaciones por herencia están exentas del impuesto de transferencia cuando el valor del inmueble no supera los $28,571.43 (equivalente a ¢250,000.00 colones).
En la práctica: Si heredas un terreno valorado en $25,000, pagas $0 de impuesto de transferencia. Si heredas una casa valorada en $50,000, pagas el 3% sobre el exceso: ($50,000 – $28,571.43) × 3% = $642.86.
Tabla de cálculo del impuesto
| Valor del inmueble | Exceso sobre $28,571.43 | Impuesto (3%) |
|---|---|---|
| $15,000 | $0 (exento) | $0 |
| $25,000 | $0 (exento) | $0 |
| $28,571.43 | $0 (exento) | $0 |
| $40,000 | $11,428.57 | $342.86 |
| $50,000 | $21,428.57 | $642.86 |
| $75,000 | $46,428.57 | $1,392.86 |
| $100,000 | $71,428.57 | $2,142.86 |
| $150,000 | $121,428.57 | $3,642.86 |
Todos los costos al heredar propiedad: desglose completo
El impuesto de transferencia es solo una parte del costo. Estos son todos los gastos que debes considerar al heredar un inmueble en El Salvador:
| Concepto | Costo | Base legal | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|---|
| Honorarios de abogado | $800 – $2,500 | Arancel judicial / acuerdo | Sí |
| Impuesto de transferencia | 3% sobre exceso de $28,571.43 | D.L. N° 552, Art. 4 | Solo si > $28,571.43 |
| Derechos notariales | $100 – $300 | Arancel notarial | Sí (vía notarial) |
| Inscripción en el CNR | $30 – $50 por inmueble | Ley de Registro | Sí |
| Certificación registral CNR | $15 – $40 por inmueble | Ley de Registro, Art. 45 | Sí |
| Solvencia municipal | $5 – $20 por inmueble | Ley de impuestos municipales | Sí |
| Partidas (nacimiento, defunción, matrimonio) | $3 – $5 cada una | Ley TREF, Art. 22 | Sí |
| Publicaciones en Diario Oficial (si judicial) | $50 – $150 | Código Procesal Civil | Solo vía judicial |
| Avalúo pericial (si se necesita) | $150 – $500 | A solicitud del juez/partes | A veces |
Ejemplos reales: ¿cuánto cuesta heredar una propiedad?
Ejemplo 1: Terreno rural de $15,000
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Honorarios abogado (notarial) | $800 |
| Impuesto transferencia | $0 (exento — valor < $28,571.43) |
| Derechos notariales | $100 |
| Inscripción CNR | $30 |
| Certificación registral | $25 |
| Solvencia municipal | $10 |
| Partidas (3 documentos) | $15 |
| Total | $980 |
Ejemplo 2: Casa en zona urbana de $50,000
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Honorarios abogado (notarial) | $1,200 |
| Impuesto transferencia (3% sobre $21,428.57) | $642.86 |
| Derechos notariales | $200 |
| Inscripción CNR | $40 |
| Certificación registral | $30 |
| Solvencia municipal | $15 |
| Partidas (4 documentos) | $20 |
| Total | $2,147.86 |
Ejemplo 3: Casa valorada en $100,000 con herencia judicial
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Honorarios abogado (judicial) | $2,500 |
| Impuesto transferencia (3% sobre $71,428.57) | $2,142.86 |
| Derechos notariales | $250 |
| Inscripción CNR | $50 |
| Certificación registral | $40 |
| Solvencia municipal | $20 |
| Publicaciones Diario Oficial | $100 |
| Avalúo pericial | $300 |
| Partidas y documentos varios | $50 |
| Total | $5,452.86 |
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¿Quién paga los impuestos y costos de la herencia?
Según la ley salvadoreña, los costos de la herencia los pagan los herederos. No hay una regla fija sobre cómo se distribuyen entre ellos, pero estas son las prácticas más comunes:
- Gastos comunes (abogado, partidas, CNR): Se dividen entre todos los herederos proporcionalmente
- Impuesto de transferencia: Lo paga cada heredero según el valor del inmueble que recibe
- Solvencia municipal: Se paga de la masa hereditaria antes de la partición
- Derechos notariales: Generalmente se dividen entre los herederos
¿Cómo reducir legalmente los costos al heredar?
1. Tramitar por la vía notarial (no judicial)
La vía notarial es significativamente más barata que la judicial. Requiere que todos los herederos estén de acuerdo y cooperen, pero ahorra $500 a $1,500 en honorarios y meses de tiempo. Lee nuestra guía sobre el proceso de herencia para entender ambas vías.
2. No dejar pasar el tiempo
Como explicamos en nuestra guía sobre qué pasa si no tramitas la herencia, cada año que pasa aumentan los costos: impuestos acumulados, documentos perdidos, más herederos. Tramitar dentro del primer año es la decisión financiera más inteligente.
3. Aprovechar la exención del impuesto de transferencia
Si la herencia incluye varios inmuebles de bajo valor, la exención de $28,571.43 por inmueble puede eliminar completamente el impuesto de transferencia. Verifica el valor de cada inmueble individualmente.
4. Reunir los documentos tú mismo
Los documentos para la herencia (partidas, solvencias, certificaciones) puedes obtenerlos personalmente para ahorrar los honorarios de gestión. Cada partida cuesta $3 a $5 si la solicitas tú directamente en la Alcaldía.
5. Considerar la cesión de derechos
Si un heredero quiere salir del proceso rápidamente, puede ceder sus derechos hereditarios a otro heredero. Esto simplifica el proceso y puede reducir los costos notariales.
Tasas municipales y solvencias: el costo oculto
Además del impuesto de transferencia, las Alcaldías Municipales cobran tasas que son obligatorias para completar la herencia:
Solvencia municipal
La solvencia municipal es la constancia de que no hay impuestos pendientes sobre el inmueble. Sin este documento, la herencia no puede inscribirse en el CNR. La solvencia cuesta de $5 a $20 dependiendo del municipio.
Si hay impuestos municipales atrasados — lo cual es muy común en herencias tardías —, primero debes pagar toda la deuda acumulada. Hemos visto casos donde la deuda municipal acumulada en 15 años supera los $500, especialmente en municipios con tasas altas como San Salvador, Santa Tecla o Antiguo Cuscatlán.
Impuesto predial (tasa de inmueble)
Las Alcaldías cobran un impuesto anual sobre los inmuebles. La tasa varía según el municipio y el valor catastral del inmueble:
| Municipio | Tasa anual típica | Base |
|---|---|---|
| San Salvador | $20 – $200 | Valor catastral del inmueble |
| Santa Tecla | $15 – $150 | Valor catastral del inmueble |
| San Ignacio (Chalatenango) | $5 – $30 | Valor catastral del inmueble |
| Municipios rurales | $5 – $20 | Valor catastral del inmueble |
Impuestos especiales y situaciones particulares
Herencia de propiedad con hipoteca
Si el inmueble heredado tiene una hipoteca vigente, los herederos asumen la deuda. El impuesto de transferencia se calcula sobre el valor total del inmueble, no sobre el valor neto (valor menos hipoteca). Sin embargo, según el Art. 1078 del Código Civil, puedes aceptar la herencia con beneficio de inventario para limitar tu responsabilidad al valor de lo heredado.
Herencia de múltiples propiedades
Cada inmueble se evalúa individualmente para el impuesto de transferencia. Si heredas 3 terrenos de $20,000 cada uno, todos están exentos aunque el total sea $60,000. Esta es una ventaja significativa comparada con países donde el impuesto se aplica sobre el total.
Herencia desde el exterior (diáspora)
Si estás en Estados Unidos y heredas propiedad en El Salvador, los impuestos son exactamente los mismos. El Salvador no discrimina entre herederos residentes y no residentes. Sin embargo, debes considerar las implicaciones fiscales en EE.UU. — el IRS puede requerir que reportes la herencia como ingreso si supera ciertos umbrales. Consulta con un contador en EE.UU. además de tu abogado en El Salvador.
Herencia con bienes muebles (vehículos, cuentas bancarias)
El impuesto de transferencia de bienes raíces solo aplica a inmuebles. Si la herencia incluye vehículos, cuentas bancarias, joyas u otros bienes muebles, no se paga impuesto de transferencia sobre ellos. Sin embargo, los vehículos requieren un cambio de propietario en el Viceministerio de Transporte (costo: $17 a $50 por vehículo) y las cuentas bancarias requieren una orden judicial o notarial para ser liberadas.
Terrenos sin escritura en la herencia
Si el fallecido poseía terrenos sin escritura formal, estos bienes no pueden incluirse directamente en la herencia. Primero se necesita una titulación supletoria para regularizar la propiedad (costo adicional: $800 a $2,000, plazo: 6 a 18 meses). Solo después de titulado el terreno puede incluirse en la masa hereditaria. En estos casos, el costo total de la herencia aumenta significativamente.
Renta sobre la herencia
El Salvador no cobra Impuesto sobre la Renta (ISR) por la herencia en sí. Sin embargo, si después de heredar vendes el inmueble, la ganancia puede estar sujeta a la Ley del Impuesto sobre la Renta (Art. 14 de la Ley de ISR). Si vendes inmediatamente al mismo valor, no hay ganancia y no hay impuesto.
Comparación: costos de heredar vs. costos de comprar
Costos de comprar una propiedad
- Precio de compra: valor total del inmueble
- Impuesto de transferencia: 3% sobre exceso de $28,571.43
- Honorarios notariales: $200 – $600
- Inscripción CNR: $30 – $50
- Solvencia municipal: obligación del vendedor
- Total adicional: $500 – $3,000+ según valor
Costos de heredar la misma propiedad
- Precio de compra: $0 (la herencia es gratuita)
- Impuesto de transferencia: mismo 3% sobre exceso (pero sin precio de compra)
- Honorarios abogado + notario: $800 – $2,500
- Inscripción CNR: $30 – $50
- Documentación: $50 – $100
- Total adicional: $900 – $3,000 (pero sin pagar el inmueble)
Consultas relacionadas
¿Cuánto se paga de impuesto al heredar una casa en El Salvador?
Casa de $20,000: $0 (exenta). Casa de $50,000: 3% sobre $21,428.57 = $642.86. Casa de $100,000: 3% sobre $71,428.57 = $2,142.86. El impuesto se calcula por cada inmueble individualmente. Ver el proceso completo.
¿Hay impuesto de sucesiones en El Salvador?
No. El Salvador no tiene impuesto de sucesiones ni de herencia. Lo que aplica es el impuesto de transferencia al inscribir inmuebles en el CNR (3% sobre exceso de $28,571.43, Art. 4 LITBR). Los bienes muebles (cuentas, vehículos) no pagan impuesto de transferencia.
¿Se paga ISR al heredar propiedad?
No. La herencia no genera Impuesto sobre la Renta. Pero si después vendes la propiedad heredada con ganancia, esa ganancia de capital sí está gravada con 10% sobre la utilidad (Art. 14-A LISR). Más sobre los impuestos de transferencia.
¿La exención del impuesto es por inmueble o por herencia total?
Por cada inmueble individualmente. Si heredas 3 terrenos de $20,000 cada uno, los tres están exentos aunque la herencia total sea $60,000. Cada inmueble se evalúa por separado. Revisa las consecuencias de no tramitar.
Preguntas frecuentes
¿Se pagan impuestos al heredar en El Salvador?
No existe impuesto de herencia directo en El Salvador. Pero sí pagas: solvencia municipal acumulada del inmueble ($5–$200 según años), derechos de inscripción en el CNR ($17.14 por hijuela), y honorarios notariales (desde $800). Si vendes la propiedad heredada, pagas 3% de impuesto de transferencia.
¿Se paga impuesto de herencia en El Salvador?
No existe un impuesto de herencia directo en El Salvador. Lo que se paga es el Impuesto sobre Transferencia de Bienes Raíces (D.L. N° 552), que aplica a toda transferencia de inmuebles incluyendo herencias. La tasa es del 3% sobre el valor que exceda $28,571.43. Si el inmueble vale menos de $28,571.43, no pagas nada de impuesto.
¿Cuánto se paga de impuesto al heredar una casa de $50,000?
Para una casa de $50,000, el impuesto de transferencia es: ($50,000 – $28,571.43) × 3% = $642.86. Sumando honorarios de abogado ($1,200), notariales ($200), CNR ($40), solvencia ($15) y documentos ($20), el costo total aproximado es de $2,100 a $2,200.
¿Los terrenos rurales pagan impuesto al heredarse?
Solo si el valor supera $28,571.43. La mayoría de terrenos rurales en El Salvador valen menos de $28,571.43, por lo que están completamente exentos del impuesto de transferencia. Solo pagarías los costos del proceso: honorarios, CNR, solvencia y documentación — típicamente $900 a $1,200 en total.
¿Quién paga los costos de la herencia?
Los herederos pagan todos los costos. Según el Art. 1253 del Código Civil, los gastos de la partición se reparten entre los coasignatarios en proporción a sus cuotas. En la práctica, los herederos dividen los gastos comunes (abogado, documentos) y cada uno paga el impuesto sobre el inmueble que recibe.
¿Heredar desde Estados Unidos tiene impuestos diferentes?
En El Salvador los impuestos son exactamente iguales para residentes y no residentes. Sin embargo, si estás en EE.UU., el IRS puede requerir que reportes la herencia. Consulta con un contador en EE.UU. sobre los formularios 3520 y 3520-A para herencias extranjeras.
¿Se paga ISR (Impuesto sobre la Renta) al heredar?
No. La herencia en sí no está gravada con ISR en El Salvador. Sin embargo, si después de heredar vendes la propiedad y obtienes una ganancia, esa ganancia sí puede estar sujeta a ISR según el Art. 14 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
¿La exención del impuesto es por inmueble o por herencia total?
La exención de $28,571.43 se aplica por cada inmueble individualmente. Si heredas 3 terrenos de $20,000 cada uno, los tres están exentos del impuesto de transferencia aunque la herencia total sea $60,000. Esta es una ventaja importante del sistema salvadoreño.
¿Cuánto cuesta en total heredar un terreno en zona rural?
Para un terreno rural típico de $10,000 a $25,000, el costo total incluyendo honorarios, documentación, CNR y solvencia es de $900 a $1,200 por la vía notarial. No hay impuesto de transferencia porque el valor está por debajo de la exención de $28,571.43.
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