El costo de escriturar una casa en El Salvador oscila entre $800 y $5,000, dependiendo del valor de la propiedad. Incluye honorarios notariales (1%–1.5%), derechos del CNR (0.63%) e impuesto de transferencia (3% sobre el excedente de $28,571.43). El proceso completo tarda entre 15 y 30 días hábiles con documentación en orden.
Cuánto cuesta escriturar una casa en El Salvador en 2026
Compraste una casa. Acordaste el precio con el vendedor. Ahora viene la pregunta que todo comprador se hace: ¿cuánto vas a pagar de gastos de escrituración?
No es un solo número. Son tres costos separados que se suman al precio de compra — y si no los conocés antes de firmar, podrías llevarte una sorpresa de miles de dólares al momento de pagar.
El costo total de escriturar una casa incluye tres componentes: honorarios notariales ($800–$1,500), impuesto de transferencia (3% sobre el exceso de $28,571.43) y derechos del CNR ($30–$70). Para una casa de $50,000, el costo total aproximado es de $1,800 a $2,500.
por cada $100 de valor
Derechos CNR
del valor de la propiedad
Honorarios notariales
sobre excedente de $28,571
Impuesto de transferencia
hábiles
Tiempo del trámite
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¿Cuáles son los tres costos de escriturar una casa?
Escriturar una propiedad en El Salvador genera tres gastos obligatorios. Sin pagarlos, la escritura no se inscribe y la casa no queda legalmente a tu nombre en el CNR (Centro Nacional de Registros).
1. Honorarios notariales
El notario cobra entre el 1% y el 1.5% del valor de la propiedad por elaborar la escritura pública de compraventa. Este porcentaje se basa en el Arancel Judicial vigente, aunque cada notario puede ajustarlo según la complejidad del caso.
| Valor de la casa | Honorarios al 1% | Honorarios al 1.5% |
|---|---|---|
| $30,000 | $300 | $450 |
| $50,000 | $500 | $750 |
| $80,000 | $800 | $1,200 |
| $100,000 | $1,000 | $1,500 |
| $150,000 | $1,500 | $2,250 |
Pedí siempre una cotización por escrito antes de firmar. Los honorarios son negociables, pero desconfiá de notarios que cobren muy por debajo del 1% — una escritura mal hecha puede costar mucho más a largo plazo.
2. Derechos de inscripción en el CNR
El CNR cobra $0.63 por cada $100 del valor del inmueble (es decir, un 0.63%) para inscribir la escritura y emitir el nuevo título de propiedad a nombre del comprador.
| Valor de la casa | Derechos CNR (0.63%) |
|---|---|
| $30,000 | $189 |
| $50,000 | $315 |
| $80,000 | $504 |
| $100,000 | $630 |
| $150,000 | $945 |
El CNR cobra $0.63 por cada $100 del valor del inmueble (0.63%). Este costo es fijo, no negociable, y aplica igual para cualquier tipo de propiedad.
3. Impuesto de transferencia de bienes raíces
Si la propiedad vale más de $28,571.43, se paga un impuesto del 3% sobre el monto que exceda esa cifra. Este impuesto está regulado por el Decreto Legislativo N° 552, Art. 4.
Si la casa vale menos de $28,571.43, no se paga este impuesto.
| Valor de la casa | Excedente gravable | Impuesto (3%) |
|---|---|---|
| $25,000 | $0 (exento) | $0 |
| $50,000 | $21,428.57 | $642.86 |
| $80,000 | $51,428.57 | $1,542.86 |
| $100,000 | $71,428.57 | $2,142.86 |
| $150,000 | $121,428.57 | $3,642.86 |
¿Cuánto cuesta en total? Ejemplos con cifras reales
A mayor valor de la propiedad, mayor el costo de escrituración — especialmente por el impuesto de transferencia, que solo aplica a inmuebles superiores a $28,571.43.
Aquí está el desglose completo para cinco rangos de precio comunes en El Salvador:
| Concepto | Casa $30,000 | Casa $50,000 | Casa $80,000 | Casa $100,000 | Casa $150,000 |
|---|---|---|---|---|---|
| Honorarios notariales (1.2%) | $360 | $600 | $960 | $1,200 | $1,800 |
| Derechos CNR (0.63%) | $189 | $315 | $504 | $630 | $945 |
| Impuesto de transferencia (3%) | $42.86 | $642.86 | $1,542.86 | $2,142.86 | $3,642.86 |
| Solvencia municipal | ~$15 | ~$25 | ~$35 | ~$40 | ~$50 |
| TOTAL ESTIMADO | $607 | $1,583 | $3,042 | $4,013 | $6,438 |
Ejemplo real: una casa de $50,000 genera ~$1,583 en gastos de escrituración — $600 de notario, $315 de CNR, $643 de impuesto y $25 de solvencia municipal.
La solvencia municipal varía según la alcaldía donde esté ubicado el inmueble. El monto depende del valor catastral registrado en cada municipio.
¿Quién paga los gastos de escrituración: el comprador o el vendedor?
Por ley, el comprador paga la mayor parte de los gastos de escrituración:
- Honorarios notariales → Comprador (salvo pacto en contrario)
- Derechos de inscripción CNR → Comprador
- Impuesto de transferencia → Comprador (D.L. N° 552, Art. 4)
- Solvencia municipal → Vendedor (debe entregarla al día antes de firmar)
Las partes pueden negociar libremente cómo distribuir estos costos. Algunos vendedores absorben parte de los honorarios notariales para cerrar la venta más rápido. Pero si no hay acuerdo escrito, la ley asigna el costo al comprador.
El comprador paga honorarios notariales, derechos del CNR e impuesto de transferencia. El vendedor solo paga la solvencia municipal (D.L. N° 552, Art. 4).
¿Qué documentos necesito para escriturar?
Documentos del comprador
- DUI vigente (o pasaporte si es extranjero)
- NIT (Número de Identificación Tributaria)
- Si compra desde el exterior: poder notarial otorgado ante notario o en consulado salvadoreño
Documentos del vendedor
- DUI vigente
- NIT
- Escritura de propiedad inscrita en el CNR (o certificación literal del CNR)
- Solvencia municipal del inmueble al día
- Paz y salvo bancario (solo si la propiedad tiene hipoteca vigente)
Si una de las partes es persona jurídica (empresa)
- Escritura de constitución de la sociedad
- Credencial de representante legal vigente
- DUI y NIT del representante
- Punto de acta de junta directiva autorizando la compraventa
¿Cuánto tiempo tarda escriturar una casa?
Con toda la documentación en orden, el trámite completo tarda entre 15 y 30 días hábiles. Si hay observaciones del CNR o documentos faltantes, puede extenderse.
El notario solicita una certificación literal o extracto de la matrícula del inmueble para verificar que no tenga gravámenes, hipotecas, embargos u otros impedimentos. 1 a 2 días hábiles.
Se reúnen DUI, NIT, solvencia municipal, escritura anterior y cualquier documento adicional según el caso. 1 a 5 días dependiendo del vendedor.
El notario redacta la escritura pública de compraventa. Las partes firman ante el notario, quien da fe del acto. 1 a 3 días.
Si aplica, se paga el 3% en cualquier banco autorizado con el formulario correspondiente. 1 día.
El notario presenta el testimonio de la escritura junto con los comprobantes de pago al CNR para su inscripción. 1 día.
El CNR revisa la documentación, inscribe la transferencia y emite el nuevo asiento registral a nombre del comprador. 10 a 25 días hábiles.
¿Puedo escriturar una casa desde Estados Unidos sin viajar?
Sí. Si vivís en Estados Unidos o cualquier otro país, podés escriturar una propiedad en El Salvador sin necesidad de viajar. El mecanismo legal es otorgar un poder notarial ante el consulado salvadoreño más cercano (costo aproximado: $40 en consulado) o ante un notario local con apostilla.
Con el poder notarial, un abogado en El Salvador puede firmar la escritura en tu nombre, gestionar los pagos y completar la inscripción en el CNR.
En Guillén & Guillén Asociados atendemos regularmente a salvadoreños en el exterior que necesitan tramitar compraventas a distancia. Todo el proceso se coordina por WhatsApp y correo electrónico.
¿Qué pasa si no verifico el estado registral antes de comprar?
⚠️ Sin verificación registral
- Hipotecas ocultas que impiden la inscripción
- Embargos judiciales sobre la propiedad
- Doble titulación (dos personas con escritura del mismo inmueble)
- Anotaciones preventivas que bloquean la venta
- Podrías perder el dinero y la propiedad
✅ Con verificación previa en el CNR
- Confirmación de que el vendedor es el dueño real
- Certeza de que no hay gravámenes ni embargos
- Inscripción garantizada sin observaciones
- Protección legal completa del comprador
- Tranquilidad al firmar la escritura
Regla de oro: Nunca firmes una escritura de compraventa sin que un abogado verifique primero el estado registral del inmueble en el CNR. El costo de la verificación ($15–$30) es insignificante comparado con el riesgo de comprar un inmueble con problemas legales.
¿Qué es la solvencia municipal y cuánto cuesta?
La solvencia municipal es responsabilidad del vendedor. Si el vendedor tiene años de impuestos municipales atrasados, deberá ponerse al día antes de firmar. Esto puede sumar cientos de dólares en casos extremos, así que es mejor aclararlo desde el inicio de la negociación.
¿Puedo escriturar una casa que todavía tiene hipoteca?
Sí, pero con condiciones. Si la casa tiene una hipoteca vigente (por ejemplo, un crédito bancario), se necesita la autorización del banco y el paz y salvo bancario para proceder con la cancelación hipotecaria.
El proceso tiene dos vías:
- El vendedor cancela la hipoteca antes de la venta — Paga el saldo del crédito, obtiene la carta de cancelación y luego se escritura libre de gravamen.
- Subrogación hipotecaria — El comprador asume la deuda restante del vendedor. Esto requiere la aprobación del banco y un contrato adicional.
- Cuando entregás un anticipo antes de escriturar
- Cuando el vendedor necesita tiempo para obtener documentos
- Cuando hay un crédito bancario en proceso de aprobación
- Cuando se firma la escritura definitiva de inmediato
- Cuando ambas partes tienen todos los documentos listos
- Perito valuador: $100–$300 si el banco o el comprador requiere avalúo profesional para crédito hipotecario.
- Plano catastral: $200–$500 si la propiedad no tiene plano actualizado o las medidas no coinciden con el CNR.
- Cancelación de hipoteca previa: $300–$800 si la casa tiene hipoteca vigente que el vendedor debe cancelar.
- Poder notarial (desde EE.UU.): $100–$300 si compras desde el exterior con poder apostillado.
- Negocia quién paga qué: El comprador suele pagar todo, pero los gastos se pueden dividir con el vendedor.
- Reúne documentos tú mismo: La certificación CNR ($17.14) y la solvencia municipal ($15–$30) las puedes obtener directamente, ahorrando $50–$100 en gestiones.
- Verifica antes de iniciar: Descubrir problemas registrales después de pagar puede costarte la escritura + remedición ($300–$600). Verifica en el CNR antes.
En ambos casos, el notario debe inscribir la cancelación de hipoteca en el CNR antes (o simultáneamente) con la nueva escritura.
¿Cuál es la diferencia entre escritura pública y título de propiedad?
| Concepto | Escritura pública | Título de propiedad |
|---|---|---|
| Qué es | Documento notarial que contiene el contrato de compraventa, firmado ante notario | Asiento registral en el CNR que certifica quién es el dueño |
| Quién lo emite | El notario que autoriza la escritura | El CNR al inscribir la escritura |
| Validez legal | Prueba el acto de compraventa, pero sin inscripción no es oponible a terceros | Prueba plena de propiedad ante cualquier persona |
| ¿Se puede vender solo con esto? | No recomendable — sin inscripción hay riesgo de doble venta | Sí — es el documento definitivo de propiedad |
Lo que importa: La escritura es el contrato; el título es la prueba de propiedad. Para que la casa sea legalmente tuya, necesitás ambos — la escritura firmada ante notario Y la inscripción en el CNR.
¿La promesa de venta es obligatoria antes de escriturar?
No es obligatoria por ley, pero es altamente recomendable cuando hay un anticipo o cuando la escrituración se va a demorar.
La promesa de venta (o contrato de promesa) es un acuerdo notarial donde ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en una fecha determinada. Establece el precio, las condiciones y las penalidades si alguna de las partes se retracta.
Cuándo sí necesitás promesa de venta:
Cuándo no es necesaria:
Desglose de costos por valor de la casa
| Valor de la casa | Honorarios | Impuesto | CNR + docs | Total |
|---|---|---|---|---|
| $15,000 | $800 | $0 (exenta) | $80 | $880 |
| $25,000 | $900 | $0 (exenta) | $80 | $980 |
| $40,000 | $1,000 | $342.86 | $80 | $1,422 |
| $60,000 | $1,200 | $942.86 | $80 | $2,222 |
| $100,000 | $1,500 | $2,142.86 | $80 | $3,722 |
El impuesto de transferencia es 3% sobre el exceso de $28,571.43. Casas menores a ese valor: $0 de impuesto.
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¿Cuánto es el impuesto de transferencia para una casa?
El impuesto de transferencia es 3% sobre el exceso de $28,571.43. Casa de $30,000: 3% sobre $1,428.57 = $42.86. Casa de $80,000: 3% sobre $51,428.57 = $1,542.86. Casa menor a $28,571.43: $0.
¿Quién paga los gastos de escrituración?
Por costumbre, el comprador paga honorarios notariales e inscripción CNR. El impuesto de transferencia lo paga quien adquiere. El vendedor paga la solvencia municipal. Esto se puede negociar entre las partes.
¿Hay costos ocultos al escriturar?
Solvencia municipal: $15–$30. Certificación CNR: $17.14. Si la casa es heredada, primero tramita la herencia ($800–$1,500 adicionales). Si no tiene escritura, necesitas titulación supletoria ($800–$1,500).
¿Cuánto cuesta escriturar casa heredada?
Primero: herencia notarial $800–$1,500. Luego: escritura de compraventa $800–$1,500 si vendes. Los impuestos al heredar se pagan al inscribir en el CNR (3% sobre exceso de $28,571.43).
¿Cuánto cobra un notario por escriturar una casa?
Un notario cobra entre $800 y $1,500 por escriturar una casa, dependiendo del valor del inmueble. Para casas bajo $50,000 los honorarios rondan el 1.2% del valor. Para casas de mayor valor, se negocia un honorario fijo. El costo incluye redacción, firmas y copia certificada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $50,000 en El Salvador?
Aproximadamente $1,583 en total: $600 de honorarios notariales (al 1.2%), $315 de derechos de inscripción en el CNR, $643 de impuesto de transferencia y $25 de solvencia municipal. Los honorarios notariales pueden variar entre 1% y 1.5% según el notario.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $100,000 en El Salvador?
Aproximadamente $4,013 en total: $1,200 de honorarios notariales, $630 de derechos CNR, $2,143 de impuesto de transferencia y $40 de solvencia municipal. El impuesto de transferencia es el gasto más grande en propiedades de alto valor porque aplica el 3% sobre todo lo que exceda $28,571.43.
¿Quién paga los gastos de escrituración en El Salvador: el comprador o el vendedor?
El comprador paga los honorarios notariales, los derechos de inscripción en el CNR y el impuesto de transferencia (D.L. N° 552, Art. 4). El vendedor paga la solvencia municipal del inmueble. Las partes pueden negociar una distribución diferente por escrito.
¿Cuánto tiempo tarda inscribir una escritura en el CNR?
Entre 10 y 25 días hábiles una vez presentada la documentación completa. Si el CNR emite observaciones (documentos faltantes o inconsistencias), el plazo se extiende hasta que se subsanen. El trámite completo desde la firma hasta la inscripción tarda entre 15 y 30 días hábiles.
¿Puedo escriturar una casa en El Salvador desde Estados Unidos?
Sí. Necesitás otorgar un poder notarial en el consulado salvadoreño más cercano (costo: ~$40) o ante un notario estadounidense con apostilla. Con el poder, un abogado en El Salvador puede firmar la escritura en tu representación, gestionar pagos y completar la inscripción en el CNR.
¿Qué pasa si compro una casa sin escriturar?
Sin escritura inscrita en el CNR, la propiedad no está legalmente a tu nombre. Esto significa que no podés venderla, hipotecarla ni heredarla formalmente. Además, corrés el riesgo de que el vendedor venda la misma propiedad a otra persona (doble venta). Siempre escriturá al momento de la compra.
¿Cuánto cobra el CNR por inscribir una escritura?
El CNR cobra $0.63 por cada $100 del valor del inmueble, es decir, un 0.63% del precio de compraventa. Para una casa de $50,000, el costo de inscripción es de $315. Este monto es fijo y no es negociable.
¿Se paga impuesto de transferencia por todas las propiedades?
No. El impuesto de transferencia solo aplica cuando el valor de la propiedad supera $28,571.43 (₡200,000). Si la casa vale menos de ese monto, no se paga este impuesto. Cuando sí aplica, la tasa es del 3% únicamente sobre el excedente, no sobre el valor total (D.L. N° 552).
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Este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría legal. Para orientación específica sobre tu caso, consultá directamente con un abogado.