El impuesto de transferencia de bienes raíces El Salvador (ITBR) consiste en un tributo del 3% que paga el comprador sobre el excedente del valor del inmueble por encima de $28,571.43. El plazo legal para declarar y pagar es de 60 días desde la escritura, según el Art. 20 del Decreto Legislativo N° 552 (D.L. 552). Propiedades con valor igual o menor a $28,571.43 están exentas.
Ejemplo práctico: si compra una propiedad en $100,000, el impuesto de transferencia de bienes raíces El Salvador es $2,142.86 — no el 3% de $100,000, sino el 3% de $71,428.57 (el excedente). Esta distinción, establecida en el D.L. N° 534/1993 (interpretación auténtica), es la que más confunde a los compradores.
Esta guía explica la fórmula exacta, quién está obligado, qué transferencias están exentas y cómo hacer la declaración en línea en el portal del Ministerio de Hacienda de El Salvador.
- El ITBR lo paga el comprador, no el vendedor (Art. 2, D.L. 552)
- Tasa: 3% sobre el excedente de $28,571.43 — si compra en $50,000, paga solo sobre $21,428.57
- Propiedades hasta $28,571.43 están exentas del impuesto
- Plazo para pagar: 60 días desde la fecha de la escritura (Art. 20, D.L. 552)
- Se paga en línea en mh.gob.sv usando el formulario F09
- La herencia mortis causa no está gravada — la ley solo cubre actos entre vivos
El impuesto de transferencia de bienes raíces en El Salvador grava la compraventa de inmuebles al 3% sobre el exceso de $28,571.43. Ejemplo: propiedad de $80,000 → ($80,000 − $28,571.43) × 3% = $1,542.86. Se paga con formulario F-915 en cualquier banco autorizado antes de inscribir en el CNR.
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Definición legal
Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces (ITBR): tributo que grava la transferencia de dominio de inmuebles en El Salvador, regulado por el Decreto Legislativo N° 552. La tasa es del 3% aplicada sobre el excedente de ¢250,000 ($28,571.43). Lo paga el comprador al momento de inscribir la escritura en el CNR.
¿Qué es el Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces El Salvador (ITBR)?
El ITBR es un impuesto creado por el Decreto Legislativo N° 552, publicado en el Diario Oficial el 22 de diciembre de 1986. Grava la transferencia de dominio de inmuebles por actos entre vivos — es decir, cuando una persona vende, dona, permuta o transfiere de otro modo la propiedad de un bien raíz a otra persona en vida.
La ley fue reformada en 1993 mediante el D.L. N° 446, que estableció el umbral de exención en ¢250,000 (equivalente a $28,571.43 al tipo de cambio fijo de 8.75 colones por dólar). La interpretación auténtica D.L. N° 534 de ese mismo año aclaró que el 3% aplica solo sobre el excedente — nunca sobre el valor total del inmueble.
Importante: El ITBR es diferente al IVA (Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios). Son dos leyes distintas. Los bienes raíces tienen su propio impuesto específico.
¿Qué transacciones generan el ITBR? (Art. 1, D.L. 552)
El impuesto se genera en todas las transferencias de dominio de bienes raíces por acto entre vivos, incluyendo:
- Compraventa — la venta ordinaria de un inmueble
- Permuta — intercambio de una propiedad por otra
- Donación — transferencia gratuita de un inmueble en vida del donante
- Dación en pago — cuando se entrega un inmueble para saldar una deuda
- Cualquier otro acto entre vivos que transfiera el dominio de un bien raíz
"Se grava la transferencia de bienes raíces, por acto entre vivos" — Art. 1, Decreto Legislativo N° 552
¿Quién paga el impuesto de transferencia de bienes raíces El Salvador?
El comprador (adquirente) es quien está obligado al pago del ITBR. El vendedor no paga el ITBR.
"Son sujetos obligados al pago del impuesto... la persona natural o jurídica, que adquiera bienes raíces" — Art. 2, Decreto Legislativo N° 552
Esto aplica tanto a personas naturales (individuos) como a personas jurídicas (empresas, sociedades). Si una empresa compra un inmueble, la empresa paga el ITBR.
¿Y el vendedor? ¿Paga algún impuesto?
El vendedor no paga ITBR, pero puede estar obligado a pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR) por ganancia de capital si vendió con utilidad. La tasa es del 10% sobre la ganancia neta (precio de venta menos costo de adquisición, mejoras y gastos de venta).
Existe una exención importante: si la propiedad fue la vivienda principal del vendedor y su valor es igual o inferior a $263,895 (equivalente a 723 salarios mínimos), la ganancia de capital está exenta del ISR.
⚠️ Flag legal — Lic. Guillén: Confirmar si la exención de primera vivienda de $263,895 tiene alguna reforma posterior a la Ley de Renta vigente a 2026.
Lo que paga el COMPRADOR
- ITBR: 3% del excedente sobre $28,571.43 — base: D.L. 552, Art. 4
- CNR: $0.63 por cada $100 del valor, mínimo $8.86
- Honorarios notariales: 1%–1.5% del valor del inmueble (orientativo)
Lo que paga el VENDEDOR
- ISR (ganancia de capital): 10% sobre la ganancia neta — si aplica
- Solvencia municipal: $15–$60 (varía según municipio)
- El vendedor no paga ITBR
¿Cuánto se paga? Tasa, umbral y fórmula exacta
El ITBR se calcula al 3% sobre el excedente de $28,571.43 (Art. 4, D.L. 552). Propiedades con valor igual o menor a ese umbral pagan $0. Para una casa de $100,000, el impuesto es $2,142.86 — no $3,000.
La fórmula del ITBR
ITBR = máximo(0, (Valor del inmueble − $28,571.43) × 0.03)
- Si el valor del inmueble es igual o menor a $28,571.43 → ITBR = $0 (exento)
- Si el valor supera $28,571.43 → se paga el 3% solo sobre el excedente
Por qué el umbral es $28,571.43
El umbral fue fijado en ¢250,000 colones salvadoreños en 1993. Con el tipo de cambio fijo de 8.75 colones por dólar (establecido desde la dolarización de 2001), eso equivale exactamente a $28,571.43.
Dato editorial relevante: Este umbral no ha sido actualizado desde 1993 — hace más de 33 años. Mientras que los precios de los inmuebles han aumentado significativamente, el umbral de exención permanece igual, lo que significa que cada vez más propiedades están sujetas al impuesto.
Calculadora de ITBR 2026: Tabla de ejemplos por precio
Use la siguiente tabla para comparar varios valores de un vistazo:
| Valor del inmueble | Excedente sobre $28,571.43 | ITBR a pagar |
|---|---|---|
| $20,000 | $0 (exento) | $0.00 |
| $28,571 | $0 (exento) | $0.00 |
| $30,000 | $1,428.57 | $42.86 |
| $50,000 | $21,428.57 | $642.86 |
| $75,000 | $46,428.57 | $1,392.86 |
| $100,000 | $71,428.57 | $2,142.86 |
| $150,000 | $121,428.57 | $3,642.86 |
| $200,000 | $171,428.57 | $5,142.86 |
| $300,000 | $271,428.57 | $8,142.86 |
| $500,000 | $471,428.57 | $14,142.86 |
Tabla de costos totales del comprador (inmueble $100,000)
| Concepto | Monto estimado | Base legal |
|---|---|---|
| ITBR (3% del excedente) | $2,142.86 | Art. 4, D.L. 552 |
| CNR (derechos de inscripción) | $630.00 | Ley de Tarifas CNR |
| Honorarios notariales (1% mín.) | $1,000.00 | Mercado libre |
| Total gastos del comprador | ~$3,772.86 |
Los honorarios notariales son orientativos. El notario fija sus honorarios dentro del rango permitido por arancel.
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Casos en que el ITBR no aplica: exenciones completas
El Art. 1 del D.L. 552 establece 10 tipos de transferencias exentas del ITBR. La más frecuente: propiedades con valor igual o menor a $28,571.43 no pagan impuesto. El resto son situaciones legales específicas que no aplican a la compraventa ordinaria.
1. Propiedad de bajo valor — exención automática
Si el valor del inmueble es igual o menor a $28,571.43, no hay impuesto que pagar. Esta es la exención más común.
2. Adjudicación en disolución de sociedad
Cuando una sociedad se disuelve y adjudica un inmueble al mismo socio que lo aportó originalmente, no hay ITBR. Condición: debe ser el mismo socio aportante.
3. Cesión de derechos hereditarios antes de aceptar la herencia
Si un heredero cede sus derechos hereditarios antes de aceptar formalmente la herencia, esa cesión está exenta. (Sobre herencias en general, ver sección siguiente.)
4. Constitución de derechos reales limitados
La constitución o traspaso de usufructo, uso o habitación (derechos reales que no transfieren la plena propiedad) no generan ITBR.
5. Adquisiciones por el Estado y municipalidades
Cuando el adquirente es el Estado, una municipalidad u otra entidad de derecho público, la transferencia está exenta.
6. Donaciones para Bien de Familia
Las donaciones de inmuebles con el destino específico de constituir un Bien de Familia están exentas.
7. Donaciones a favor de sindicatos o confederaciones de trabajadores
8. Fideicomisos cuando los bienes retornan al fideicomitente
Si los bienes de un fideicomiso regresan al mismo que los constituyó, no hay ITBR.
9. Transferencias a cooperativas de reforma agraria
Bajo las leyes especiales de reforma agraria.
10. Fusión de sociedades propietarias de inmuebles
Cuando dos sociedades se fusionan y una de ellas es propietaria de bienes raíces, la fusión no genera ITBR.
¿El impuesto de transferencia aplica en herencias y donaciones?
La herencia mortis causa no genera ITBR porque la ley solo grava "actos entre vivos" (Art. 1, D.L. 552). Las donaciones entre vivos sí generan ITBR si el valor supera $28,571.43 — incluyendo donaciones entre padres e hijos. Aquí está la distinción exacta.
Herencias: la regla "actos entre vivos"
La ley grava transferencias "por acto entre vivos" (Art. 1, D.L. 552). Esto significa que la herencia mortis causa — la que se transmite por fallecimiento — no está gravada por el ITBR, porque no es un acto entre vivos.
Sin embargo, existe una distinción importante dentro del proceso de herencia:
- Apertura de sucesión y diligencias notariales/judiciales → generalmente no genera ITBR porque es transmisión por causa de muerte
- Adjudicación formal del inmueble al heredero → depende de cómo se instrumenta; en algunos casos la DGII puede exigir declaración del F09 aunque el monto resulte en $0
⚠️ Flag legal — Lic. Guillén: Confirmar si la adjudicación final en proceso de herencia (escritura de aceptación y adjudicación) requiere presentar F09 aunque el resultado sea $0, y si aplica alguna exención expresa distinta a la "actos entre vivos".
Posición conservadora recomendada: Consulte con un abogado antes de asumir que la herencia está totalmente exenta, especialmente en el paso de inscripción en el CNR.
Donaciones: sí aplica, con excepciones
La donación entre vivos sí es un acto gravado según el Art. 1 del D.L. 552. Si un padre dona una casa a su hijo y el valor supera $28,571.43, el hijo (adquirente) deberá pagar el ITBR sobre el excedente.
Las únicas donaciones exentas son las donaciones para Bien de Familia y las donaciones a favor de sindicatos o federaciones de trabajadores — no las donaciones entre familiares en general.
⚠️ Flag legal — Lic. Guillén: Confirmar si existe alguna exención especial para donaciones entre ascendientes/descendientes directos (padres a hijos), o si la ley trata igual una donación familiar que una donación comercial.
Cómo pagar el ITBR: formulario F09 en línea paso a paso
El pago del ITBR debe realizarse dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la escritura de transferencia (Art. 20, D.L. 552). La declaración se hace mediante el formulario F09.
Reunir la documentación necesaria
Necesita: copia de la escritura de transferencia (con fecha y valor del inmueble), DUI del comprador y número de NIT.
Ingresar al portal del Ministerio de Hacienda
Vaya a mh.gob.sv → Servicios en Línea → DGII → F09 Transferencia de Bienes Raíces. El sistema está habilitado desde 2019.
Completar la declaración jurada F09
Ingrese los datos del inmueble, el valor de la transferencia y los datos del adquirente. El sistema calcula automáticamente el monto del ITBR (Art. 7, D.L. 552).
Obtener el NPE (Número de Pago Electrónico)
Una vez enviada la declaración, el sistema genera un NPE que sirve para efectuar el pago.
Pagar el impuesto
Use el NPE para pagar en línea (banca en línea de cualquier banco autorizado) o en ventanilla del Ministerio de Hacienda o banco autorizado.
Conservar el comprobante para la inscripción en el CNR
El **Centro Nacional de Registros (CNR)** exige presentar el comprobante de pago del ITBR (o la declaración mostrando exención) al momento de inscribir la escritura. Sin este comprobante, el Centro Nacional de Registros no inscribe la transferencia.
¿Qué pasa si no paga a tiempo?
El Art. 26 del D.L. 552 establece interés moratorio a la tasa máxima para créditos hipotecarios fijada por el Consejo Monetario, más un 1% adicional anual. Además, las sanciones del Código Tributario pueden incluir multas por incumplimiento de obligaciones formales y materiales.
⚠️ Flag legal — Lic. Guillén: Confirmar monto exacto de multas aplicables bajo el Código Tributario por pago tardío del ITBR (arts. 238–256 C.T.) para incluir cifras exactas en el artículo.
El Lic. Guillén le ayuda con la declaración F09 y se asegura de que no pague multas ni intereses
ITBR en El Salvador para salvadoreños en el exterior (diaspora)
Los salvadoreños en EE.UU. que compran o reciben una propiedad en El Salvador pagan el mismo ITBR que cualquier comprador local — la obligación no depende de su residencia sino de que el inmueble esté en El Salvador y usted sea el adquirente (Art. 2, D.L. 552). El plazo de 60 días también aplica igual. La obligación no depende de su residencia — depende del inmueble estar ubicado en El Salvador y de que usted sea el adquirente.
Consideraciones para la diaspora
Si compra a distancia:
- El proceso de la escritura puede hacerse mediante poder notarial otorgado ante el Cónsul salvadoreño en su país de residencia, que autoriza a un representante en El Salvador a firmar en su nombre
- El representante (o usted mismo si viaja) deberá presentar el F09 dentro de los 60 días desde la escritura
- El NPE se paga en línea — puede hacerse desde cualquier banco autorizado con servicio de pago en línea
Si recibe una donación de sus padres:
- La donación genera ITBR si el valor supera $28,571.43
- Usted, como adquirente, es el obligado al pago — aunque viva fuera del país
Si hereda una propiedad:
- La herencia mortis causa generalmente no genera ITBR (ver sección anterior)
- Para el proceso completo de herencia desde el exterior, consulte nuestra guía sobre herencias en El Salvador desde EE.UU.
El Lic. Guillén coordina todo a distancia: poder notarial consular, escrituración, ITBR y registro en el CNR — sin que tenga que viajar
¿Se paga ITBR en un remate judicial?
⚠️ Flag legal — Lic. Guillén: La adjudicación de un inmueble vía remate judicial (cuando un banco ejecuta una hipoteca y se adjudica el bien) no aparece expresamente en la lista de exenciones del Art. 1 del D.L. 552. Confirmar si aplica ITBR en estos casos, y si el adquirente en remate es el obligado, antes de incluir información definitiva en este artículo.
Consultas relacionadas
¿Cómo se calcula el impuesto de transferencia?
Fórmula: (Valor del inmueble − $28,571.43) × 3%. Ejemplos: inmueble de $30,000 = $42.86. Inmueble de $60,000 = $942.86. Inmueble de $100,000 = $2,142.86. El valor es el mayor entre el precio de venta y el valor catastral.
¿Quién paga el impuesto de transferencia?
El adquirente (comprador o heredero). En compraventa lo paga el comprador. En herencia lo paga cada heredero por los inmuebles que recibe. Consulta los impuestos al heredar.
¿El impuesto aplica en herencias?
Sí. Al inscribir inmuebles heredados en el CNR se paga 3% sobre el exceso de $28,571.43 por cada inmueble. Si heredas una casa de $20,000: $0 de impuesto. Lee sobre el proceso de herencia.
¿Hay exenciones al impuesto de transferencia?
Inmuebles con valor menor a $28,571.43 están exentos. La exención aplica por cada inmueble individualmente. Viviendas de interés social y transferencias por reforma agraria también pueden estar exentas. Más sobre costos de escrituración.
¿Cuánto cobra Hacienda por el impuesto de transferencia?
El Ministerio de Hacienda cobra el 3% sobre el exceso de $28,571.43. No es un honorario del abogado, es un impuesto del Estado. Se paga una sola vez al momento de transferir la propiedad. Propiedades bajo $28,571.43 están exentas.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto de transferencia de bienes raíces
¿Cuánto es el impuesto de transferencia de inmuebles en El Salvador?
El impuesto es del 3% sobre el valor que exceda $28,571.43. Propiedades por debajo están exentas. Ejemplo: propiedad de $60,000 paga $942.86. Se declara con formulario F-915 ante el Ministerio de Hacienda y se paga en cualquier banco autorizado antes de la inscripción en el CNR.
¿El impuesto de transferencia lo paga el comprador o el vendedor?
Lo paga el **comprador** (adquirente). Según el Art. 2 del Decreto Legislativo N° 552, la obligación recae sobre quien adquiere el bien raíz. El vendedor no paga ITBR, aunque puede estar sujeto al ISR si obtuvo ganancia de capital.
¿Cuánto es el impuesto de transferencia de bienes raíces en El Salvador?
La tasa es del **3%** pero se aplica solo sobre el excedente del valor que supera $28,571.43. Ejemplo: si compra una propiedad en $100,000, paga el 3% de $71,428.57 = **$2,142.86**. Si el valor es menor a $28,571.43, el impuesto es $0.
¿Qué es el formulario F09 y dónde se presenta?
El F09 es la declaración jurada del ITBR establecida en el Art. 7 del D.L. 552. Se presenta en línea en el portal del **Ministerio de Hacienda (mh.gob.sv)** dentro de los 60 días desde la fecha de la escritura. El sistema genera un NPE para el pago. También puede presentarse presencialmente en las oficinas de la DGII.
¿Aplica el ITBR en una herencia?
La herencia mortis causa generalmente **no** está gravada porque el Art. 1 del D.L. 552 solo grava transferencias "por acto entre vivos". Sin embargo, hay situaciones dentro del proceso sucesorio — como la adjudicación formal en escritura pública — que pueden requerir presentar el F09 aunque el resultado sea $0. Consulte con un abogado para su caso específico.
¿Se paga impuesto de transferencia en una donación entre padre e hijo?
**Sí**, si el valor del inmueble supera $28,571.43. La donación entre vivos es un acto gravado según el Art. 1 del D.L. 552. El hijo (donatario) pagaría el 3% sobre el excedente. Las únicas donaciones exentas son las destinadas a constituir un Bien de Familia o a favor de sindicatos de trabajadores.
¿Cuánto tiempo tiene para pagar el ITBR después de firmar la escritura?
**60 días** contados desde la fecha de la escritura de transferencia (Art. 20, D.L. 552). Pasado ese plazo, aplican intereses moratorios y posibles multas del Código Tributario. El CNR tampoco inscribe la escritura sin el comprobante de pago o declaración de exención.
¿Paga ITBR una empresa que compra un inmueble?
**Sí**. El Art. 2 del D.L. 552 establece que son sujetos obligados tanto las personas naturales como las personas jurídicas (empresas, sociedades, asociaciones). Si su empresa adquiere un inmueble, la empresa paga el ITBR.
¿Por qué el umbral de exención sigue siendo $28,571.43?
El umbral fue fijado en ¢250,000 colones en 1993 (D.L. N° 446) y equivale a $28,571.43 al tipo de cambio fijo. **No ha sido actualizado en más de 33 años**. No existe ninguna ley vigente a 2026 que haya modificado este umbral por inflación u otro criterio. Cualquier propiedad vendida por encima de ese valor — que hoy representa una propiedad muy básica — está sujeta al impuesto.
El Lic. Guillén revisa si aplica ITBR en su situación — herencia, donación, remate, sociedad — y le indica cuánto pagar y cómo declararlo
¿Cuánto tiempo tarda el proceso del ITBR?
El proceso completo del ITBR — desde la firma de la escritura hasta el comprobante de pago — puede completarse en 1 a 5 días hábiles si se hace en línea.
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
| Firma de la escritura ante notario | Día 0 |
| Preparar y enviar formulario F09 en mh.gob.sv | 1–2 días hábiles |
| Pago en línea con NPE (banca electrónica) | Inmediato al recibir NPE |
| Comprobante disponible para CNR | Mismo día del pago |
| Inscripción en CNR (proceso separado) | 3–15 días hábiles adicionales |
El plazo legal máximo para declarar y pagar es 60 días desde la escritura (Art. 20, D.L. 552). No espere al último momento — el CNR no inscribe la escritura sin el comprobante de pago o declaración de exención del ITBR.
¿Qué diferencia hay entre ITBR, IVA y el impuesto del CNR?
Son 3 cobros distintos que los compradores frecuentemente confunden: el ITBR (3% del excedente, D.L. 552), los derechos del Centro Nacional de Registros ($0.63 por cada $100) y el IVA — que no aplica en compraventa de inmuebles entre particulares. Cada uno tiene base legal distinta y quién paga diferente.
| Concepto | Qué es | Quién lo paga | Base legal |
|---|---|---|---|
| ITBR | Impuesto sobre la transferencia de bienes raíces | El comprador | D.L. N° 552 |
| IVA (13%) | Impuesto a la transferencia de bienes muebles y servicios | Aplica en bienes muebles — no en inmuebles | Ley IVA |
| Derechos CNR | Tarifa de inscripción en el Registro de la Propiedad | El comprador | Ley de Tarifas CNR |
| Honorarios notariales | Remuneración al notario por la escritura | El comprador (por lo general) | Arancel Notarial |
Dato importante: Los bienes raíces no pagan IVA al momento de la compraventa entre particulares. El IVA aplica en la venta de bienes muebles y servicios, pero no en la transferencia de inmuebles, que tiene su propio impuesto (el ITBR).
¿Cuánto paga en total el comprador?
Para una propiedad de $100,000:
- ITBR (3% del excedente de $28,571.43): $2,142.86
- CNR — inscripción ($0.63 × $100): $630.00
- Honorarios notariales (estimado 1%): $1,000.00
- Total gastos del comprador: ~$3,772.86
Para una propiedad de $50,000:
- ITBR: $642.86
- CNR: $315.00
- Honorarios notariales (~1%): $500.00
- Total: ~$1,457.86
Estos costos son adicionales al precio de compra de la propiedad y deben considerarse al presupuestar la compra.
¿Necesita ayuda con el ITBR o con la escrituración?
El impuesto de transferencia es solo uno de los costos de escriturar una propiedad en El Salvador. Al proceso completo de escrituración de inmuebles se suman los derechos del CNR, los honorarios del notario y, si aplica, la solvencia municipal del vendedor.
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